Eigentümer-Stammtisch von Ferienimmobilien in Florida

Mickeyorlando

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15 Sep 2012
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Süd-Ost-West oder Nord Ausrichtung bei Hauskauf?

Liebe Forumsmitglieder,
ich brauche einmal pros und cons von euch was die Ausrichtung eines Hauses angeht.
Welche Hausausrichtung würdet Ihr wählen (und warum) wenn Ihr "das ganze Jahr" in Cape Coral leben würdet? (also permament resident wärt)

Als "normaler" Urlauber in der Sommerzeit ist mir die Ausrichtung ja ziemlich egal da die Sonne sowieso so hoch steht dass es keinen Unterschied macht ob Nord oder Süd.
Als Urlauber würde ich auch im Winter keine Nordausrichtung buchen.
Wir hatten einmal im Sommerurlaub Ostausrichtung - das war so heiss dass man morgens auf keinen Fall draussen Frühstücken konnte.

Die Frage die ich mir stelle (gerne auch Infos von den in Florida lebenden) ist ob man als "Einheimer" wirklich im Sommer so viel draussen ist? oder ob sich die Pool-Zeit mit BBQ eher in Herbst bzw. Frühling verlegt?

Liebe Grüße
Mickeyorlando
 

Desirade

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Hi Mickeyorlando,
es kommt hier darauf an:
  • Größe des überdachten Teils der Lanai, ist der klein so dass nur der Essplatz drunter passt oder geht der über die gesamte Hausfront und vielleicht sogar noch weiter?
  • Wie ist die Lanai an sich gestaltet, hat man rings um den Pool Platz für Liegestühle und Sitzecken und kann man mit großen Rollos an den Lanaipfosten die Morgensonne auch "ausblenden" bzw. wenn es windig ist diese als Windschutz verwenden
  • Hat das Grundstück große Bäume/Palmen/Sträucher, die es sowieso beschatten, Freunde haben ein Haus bei dem der Nachbar dies nicht beschneidet, so dass dort schnell auch mal Schatten vom Nachbar ist (kann positiv oder negativ sein)

Wenn ich unsere Nachbaren (amerikanische Rentner) so beobachte sind die kaum draussen, schwimmen nur morgens und angeln abends, nur bei Feiertagen ist manchmal Party am Pool mit Grillen (endet aber witzigerweise sehr schnell und spätestens um 21 Uhr ist alles vorbei - außer Silvester)

 

borntowin

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Ich würde als Rentner aus Europa oder Nordamerika nur Südausrichtung nehmen, weil sich der überwiegende Teil des Lebens wohl rund ums Haus abspielt und man ganzjährig die Sonne genießen möchte. Gerade im "Winter" ist das ein Riesenvorteil.
Sonst wäre es mir wahrscheinlich egal, viele Floridians sind ja froh, wenn sie keine Sonne haben. Irgendwann reicht auch mal..:sun::sun::sun:
 

Mulligan

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20 Feb 2012
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Kosten Steuererklärung in Florida für eine "Inc."

Eine Frage an alle Vermieter:
Was zahlt Ihr für Eure Steuererklärung ?
Mein Steuerberater hat in den letzten Jahren kräftig erhöht und ich frage mich, ob $2000 noch OK sind.
Wir vermieten ein einziges Haus und haben ein paar Grundstücke im Bestand, die aber wenig Arbeit machen.
Vielen Dank schon mal.
 

CCS_wolf

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Eine Frage an alle Vermieter:
Was zahlt Ihr für Eure Steuererklärung ?
Mein Steuerberater hat in den letzten Jahren kräftig erhöht und ich frage mich, ob $2000 noch OK sind.
Wir vermieten ein einziges Haus und haben ein paar Grundstücke im Bestand, die aber wenig Arbeit machen.
Vielen Dank schon mal.
Hallo Mulligan,
das kann nicht pauschal beantwortet werden. Es kommt auf den Aufwand an, den der Steuerberater hat. Bereitet Dein Steuerberater nur den Tax Return vor oder macht er ebenfalls die laufende Buchhaltung (Buchung der Einzelbelege) ? Macht Dein Steuerberater die Monats- und Quartalsmeldungen der Sales- und Tourist Tax ?
Grundsaetzlich ist $2,000 fuer einen Corporation Tax Return eher hoch, aber wie gesagt muss man den Gesamtaufwand sehen.
Manche Property Management Companies machen die laufende Buchhaltung (Einnahmen, Kosten, Taxes) und melden die Sales- und Tourist Tax fuer den Eigentuemer an. Dann hat der Steuerberater entsprechend weniger Arbeit mit dem Tax Return, jedoch zahlt man meist etwas mehr bei der Property Management Company fuer die Erkedigung der laufenden Buchhaltung.
Gruss,
Wolfgang
 

tropical-breeze

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$2000 ist schon ne Hausnummer. Die zahle ich nicht für meine komplette Buchhaltung und Steuererklärung zusammen als Firma. Ich kann mir schon vorstellen, wer das ist, der da so richtig zulangt - sitzt die zufällig in Bonita und ist Deutsch ? :unsure:

Gerne kann ich Dir bei Interesse meine Steuerberaterin empfehlen, die wirklich sehr sehr faire Preise aufruft. Die meisten unserer Eigentümer, die wir in der Verwaltung haben sind bei ihr und das bewegt sich fuer einen Hauseigentümer mit Vermietung weit unter $1000
 

borntowin

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17 Feb 2012
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Versicherungen

Ich hätte da zwei Fragen zu Versicherungen:
1. Hausversicherung: Unsere Hausversicherung zahlt ja bei einem Schaden, z.B. durch Hurricane nur den Wiederaufbau bis zu einer bestimmten Summe. Das ist ja eigentlich sinnlos, weil falls es zu einer weitläufigen Zerstörung kommen würde, gäbe es ja gar keine Firmen mehr, die Zeit dafür hätten und ein Wiederaufbau würde Jahre/Jahrzehnte dauern. Gibt es eine Versicherung die die Versicherungssumme direkt ausbezahlt, auch wenn nicht wieder aufgebaut wird?
2. Unsere Fahrzeuge müssten demnächst neu versichert werden, zuzeit haben wir eine Garagenpolice, da wir sie nicht nutzen. Was meint ihr zu dem Thema "uninsured motorists", würdet ihr das empfehlen, bzw. seht ihr das als notwendig an?
 

Vorpommern

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10 Okt 2012
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Steuerberater

Hallo,

kann mir jemand einen deutschsprachigen Steuerberater in CC empfehlen.
Thema Gründung LLC , Doppelbesteuerung ,... Gerne auch per PN

Danke.

Peter
 

C3PO

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26 Feb 2020
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Hauskauf in Florida

Hallo,

ich bin neu hier im Forum und habe diesen Thread vom ersten bis zum letzten Eintrag gelesen, z.T. natürlich nur quergelesen aufgrund der vielen Beiträge. Denn auch ich bzw. wir überlegen, ein Ferienhaus in Florida zu kaufen oder zu bauen, wobei aufgrund der vergleichsweise geringen Anschaffungspreise Cape Coral oder Rotonda die erste Wahl wären. Dieses Thema ist ja hier schon mehrfach erörtert worden, aber Eure aktuelle Meinung würde mich interessieren. Schon 2014 wurde hier geschrieben, dass der Zug für den Kauf einer Ferienimmobilie abgefahren sei. Nun haben wir 2020 und die Anzahl an Ferienhäusern hat weiter zugenommen, die Preise sind noch weiter gestiegen, während der Euro weiter gefallen ist. Deswegen meine Frage: Würdet Ihr aktuell noch ein Ferienhaus in Florida kaufen? Ziel wäre auch für uns, mindestens die laufenden Kosten zu decken (ohne Finanzierung).

Darüber hinaus haben sich u.a. noch folgende weitere Fragen ergeben:

  • Wir überlegen, das Haus zunächst für einige Jahre dauerhaft (annual) zu vermieten, da dann der Profit höher wäre. Allerdings fragen wir uns, ob ein Haus dadurch nicht viel stärker abgewohnt würde, allein schon wegen des häufigen Ein- und Ausziehens. Dazu passt auch ein Hinweis hier im Thread, dass man besser nicht an Amerikaner vermieten sollte, weil diese ein gemietetes Objekt schlechter behandeln würden. Bei Langzeitmieten wären jedoch Amerikaner wahrscheinlich die Hauptzielgruppe. In einem anderen Thread steht, dass ein Haus ca. alle 5 Jahre saniert werden müsse. Wie sind Eure Erfahrungen?
  • Hier wurde auch mehrfach geschrieben, dass es nicht reiche, ein Haus nur über die gängigen Portale zu vermarkten (bei einer Ferienvermietung). Was macht Ihr zusätzlich? Wie schafft Ihr es, ohne Vermietungsagentur eine hohe Auslastung zu erreichen? Trägt eine Vermietungsagentur wesentlich zu einer hohen Auslastung bei oder sollte man sich die 20% Provision besser sparen?
  • Braucht man wirklich einen Steuerberater? Meine Vorstellung wäre, vielleicht einmalig die US-Steuererklärung durch einen Steuerberater machen zu lassen, damit man sieht, wie es gemacht wird, und es dann selbst zu machen. Die Tax kann doch auch die Hausverwaltung abführen……!?
  • Wie wichtig ist es, einen Makler zu wählen, der nach dem Kauf oder Bau auch die Hausverwaltung und Vermietung macht (also alles aus einer Hand)?

Viele Grüße
Andreas
 

Desirade

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Würdet Ihr aktuell noch ein Ferienhaus in Florida kaufen? Ziel wäre auch für uns, mindestens die laufenden Kosten zu decken (ohne Finanzierung).
Ich denke fast jeder Eigentümer hat hierzu eine andere Motivation hatte ein Haus zu kaufen und jeder ein eigenes persönliches Lebensumfeld.
Heute könnten wir uns wahrscheinlich nicht mehr ein Haus mit den von uns gewünschten Parametern kaufen, da nicht mehr finanzierbar.
In einem anderen Thread steht, dass ein Haus ca. alle 5 Jahre saniert werden müsse. Wie sind Eure Erfahrungen?
Wenn ihr neu baut oder einen Neubau kauft, kann ich mir eine Komplettsanierung nicht vorstellen. Wir haben ein älteres Haus gekauft und es ist in jedem Urlaub eine lange Liste was zu tun ist, das kommt jedoch darauf an ob du dich auf die örtlichen Betriebe verlassen willst (und damit auch bezahlen willst) und ob du ein gute Hausverwaltung bekommst die das auch in deinem Sinne beauftragt und überwacht.

Hier wurde auch mehrfach geschrieben, dass es nicht reiche, ein Haus nur über die gängigen Portale zu vermarkten (bei einer Ferienvermietung). Was macht Ihr zusätzlich? Wie schafft Ihr es, ohne Vermietungsagentur eine hohe Auslastung zu erreichen? Trägt eine Vermietungsagentur wesentlich zu einer hohen Auslastung bei oder sollte man sich die 20% Provision besser sparen?
Auch das kommt darauf an - viele Eigentümer vermieten komplett selbst und kümmern sich um alles - das kostet auch Zeit, andere wollen/können nicht diesen Zeiteinsatz bringen und zahlen lieber dafür.

Braucht man wirklich einen Steuerberater? Meine Vorstellung wäre, vielleicht einmalig die US-Steuererklärung durch einen Steuerberater machen zu lassen, damit man sieht, wie es gemacht wird, und es dann selbst zu machen. Die Tax kann doch auch die Hausverwaltung abführen……!?
Hier musst du unterscheiden zwischen der Abfuhr der Steuern für den einzelnen Vermietvorgang (das machen einige selbst) und der Steuererklärung die du für deine Einnahmen machen musst. Ich persönlich kenne niemand der das selbst macht.
 

Style of the Isle

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11 Mai 2011
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Willkommen hier im Forum.

Eine Immobilie in Florida sollte aktuell mir Bedacht gekauft werden. Zum Einen auf Grund des aktuell schlechten Dollarkurses, zum Zweiten solltet ihr genau überlegen, wo ihr kaufen wollt. Cape Coral und Rotonda, Unterschiede wie Tag und Nacht. Was gefällt Euch besser, wo macht ihr gerne Urlaub? Ihr solltet dort kaufen, wo ihr Euch wohl fühlt. Wollt/könnt ihr cash zahlen oder benötigt ihr eine Finanzierung?
Langzeitvermietung an Amerikaner? Vermutlich eher in Rotanda als in CC möglich.
Beschäftig Euch mit dem Markt, schaut Euch Häuser und die Umgebung an. Amerikaner kaufen eher, mieten selten per Jahr. Beschäftigt Euch mit den Kosten, die jährlich für ein Haus anfallen.
Eine Steuererklärung wird online vom Tax accountant abgeführt, das kann man nicht als Privatperson erledigen, soweit ich weiß.
Viele Eigentümer vermieten selbst, wickeln alles selber ab, zahlen Rechnungen selber, erledigen die monatliche Taxzahlungen. Dieses nimmt viel Zeit in Anspruch. Alternativ kann das von einer Verwaltung erledigt werden. Hierzu sollte man sich über die monatlichen Kosten im Klaren sein.
 

Sunshine100

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20 Feb 2015
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Man kann eine Steuererklärung selbst abfassen. Es gibt jede Menge Programme, wo man das online erledigen kann. Will man das von einem Steuerberater erledigen lassen, sollte man mehrere Kostenvoranschläge einholen. Es gibt da wohl sehr grosse Preisunterschiede.
Meiner Ansicht nach ist einer jährliche Vermietung, also keine Ferienvermietung eher in Städten wie St. Petersburg oder Tampa lukrativ und dann auch eher nicht mit urlaubsmäßig ausgestatteten Häusern.
 

holgipezi

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ich vermute, dass du mit ,annual' eher eine ,ganzjaehrige' Ferienvermietung gemeint hast!?
Aus eigener Erfahrung kann ich Dir nur sagen, dass es unter jedem ,Voelkchen' Menschen gibt, die
Dein Eigentum mehr und die anderen eher weniger in Ehren halten. Das kann man nicht pauschalisieren.
Momentan werden Ferienhaeuser natuerlich gerne ueber laengere Zeit (Wochen/Monate) von Kanadiern
bzw. Amerikanern gemietet. Bei einer Top Auslastung muss man (je nach Qualitaet des Hauses/der Ein-
richtung) natuerlich immer mal wieder in die "Werterhaltung" investieren ;). Jeder Eigentuemer ist
diesbezueglich anders 'gestrickt'.

Wie schon erwaehnt, kommt es natuerlich darauf an wieviel Zeit und Energie Du selbst fuer die Vermietung
aufwenden willst. Den Luxus einer Ferienhausvermietung musst Du natuerlich zahlen, andererseits generiert
Dir eine gute Agentur (gerade Anfangs) hoechstwahrscheinlich eine etwas hoehere Auslastung.

Einen Steuerberater wuerde ich Dir auf alle Faelle empfehlen. Unter den Eigentuemern hat da sicher Jeder seine
eigenen Praeferenzen.

Bezueglich des Maklers/der Maklerin gibt es sicherlich (gerade in CC) mehr als genug Auswahl. Wichtig ist,
dass Du Dich wohl fuehlst mit Deinem gegenueber und dass die Chemie stimmt bzw. Du Vertrauen hast.

Good luck bei Eurer Entscheidungsfindung 🍀
 

Malone

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29 Okt 2016
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...... Schon 2014 wurde hier geschrieben, dass der Zug für den Kauf einer Ferienimmobilie abgefahren sei. Nun haben wir 2020 und die Anzahl an Ferienhäusern hat weiter zugenommen, die Preise sind noch weiter gestiegen, während der Euro weiter gefallen ist. Deswegen meine Frage: Würdet Ihr aktuell noch ein Ferienhaus in Florida kaufen? Ziel wäre auch für uns, mindestens die laufenden Kosten zu decken (ohne Finanzierung).
Ich würde persönlich erstmal noch ein bisschen warten. Die Probleme mit dem Coronavirus können (hoffentlich natürlich NICHT) ganz schnell zu einer ausgewachsenen Wirtschaftskrise führen, welche sich in den USA ganz schnell auch auf dem Immobilienmarkt bemerkbar machen kann. (2010 haben wir jedenfalls gut davon profitiert :D )


Darüber hinaus haben sich u.a. noch folgende weitere Fragen ergeben:
  • Wie wichtig ist es, einen Makler zu wählen, der nach dem Kauf oder Bau auch die Hausverwaltung und Vermietung macht (also alles aus einer Hand)?
Man sollte beim Spezialisten kaufen und beim Spezialisten das Haus verwalten lassen.

just my 2 cents
 

C3PO

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26 Feb 2020
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Vielen Dank für Eure Antworten!

Ich denke fast jeder Eigentümer hat hierzu eine andere Motivation hatte ein Haus zu kaufen und jeder ein eigenes persönliches Lebensumfeld.
Ja, letztlich ist es wohl hauptsächlich eine Frage der Lebensumstände und wieviel man bereit ist zu investieren. Vor einigen Jahren war die Situation für Käufer sicher besser, aber da hatten wir ganz andere Dinge im Kopf.

Eine Immobilie in Florida sollte aktuell mir Bedacht gekauft werden. Zum Einen auf Grund des aktuell schlechten Dollarkurses, zum Zweiten solltet ihr genau überlegen, wo ihr kaufen wollt. Cape Coral und Rotonda, Unterschiede wie Tag und Nacht. Was gefällt Euch besser, wo macht ihr gerne Urlaub? Ihr solltet dort kaufen, wo ihr Euch wohl fühlt. Wollt/könnt ihr cash zahlen oder benötigt ihr eine Finanzierung?
Aufgrund der sehr niedrigen Zinsen (0,3 bis 0,6%) in Deutschland würden wir hier ein Darlehen aufnehmen. Unsere Existenz würde das nicht gefährden, aber es wäre keine Investition, die wir einfach so aus dem Ärmel schütteln könnten. Rotonda ist im Vergleich zum Süden von CC ruhiger/einsamer, für Boater weniger interessant, aber näher zu Stränden. Sehe ich das richtig?

Beschäftig Euch mit dem Markt
Das versuchen wir seit einige zeit. Aber es ist gar nicht so einfach, sich ein Bild zu verschaffen. Ich habe im Januar Ferienhäuser gefunden, die für das ganze Jahr noch keine Buchung hatten, und andere, die bis 2021 fast komplett gebucht sind. Auch von Maklern, zu denen ich Kontakt aufgenommen hatte, haben durchaus widersprüchliche oder nur sehr allgemeine Antworten gegeben (bzgl. der Lage oder der Zielgruppen für Langzeitmieten).

Man kann eine Steuererklärung selbst abfassen.
Das sehe ich mittlerweile auch so. Ich habe mich gestern intensiv damit beschäftigt. Es ist genauso kompliziert wie in Deutschland, aber machbar. Für kanadische Hausbesitzer in Florida habe ich sogar ein YouTube-Tutorial gefunden, das leider nicht vollständig auf Deutsche übertragbar ist, da kanadische Ehepaare eine gemeinsame Erklärung (Zusammenveranlagung) abgeben können, deutsche aber nicht (Getrenntveranlagung). Es sind eigentlich nur wenige Fragen offen geblieben, die sich sicherlich klären lassen.
 

Style of the Isle

FLI-Gold-Member
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11 Mai 2011
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ich gehe mal davon aus, dass Du im Vorfeld schon erste Bankgespräche geführt hat. Wenn Du hier in D die günstigen Zinsen nutzen möchtest, erwartet die Bank eine entsprechende Sicherheit von Dir. Das kann u.a. die (Achtung!) schuldenfreie und nicht belastete Immobilie in D sein. Alles andere wird kaum bzw. nicht möglich sein. Einfach so eine Immobilie in den USA zu finanzieren ist ohne entsprechende Sicherheiten in D nicht möglich.

Egal für was Ihr Euch entscheidet, die Lage ist das wichtigste Kriterium bei der Vermietung. Wie Du sicherlich schon festgestellt hast, ist das Angebot und damit auch die Verfügbarkeit von Häusern in Florida sehr groß. Du kannst mittlerweile in allen Bereichen eine entsprechende Unterkunft aus mehreren Angeboten aussuchen.
Daher mein Tipp: setzt Dich mit Hausbesitzern in Verbindung, die in den von Dir ausgesuchten Bereichen bereits vermieten.
Wir stehen Dir gerne mit Anna Maria Island und mit NW Bradenton zur Verfügung.
 

CCS_wolf

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Hallo Andreas,
auf welchen Informationen basiert Deine Meinung, dass “Wir überlegen, das Haus zunächst für einige Jahre dauerhaft (annual) zu vermieten, da dann der Profit höher wäre.” ?
Welche ROI hast Du ermittelt unter Verwendung welcher Eckwerte (Fair Market Value, Rental Income & Annual Expenses) ?
Gruss,
Wolfgang
 

clampasspark

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18 Jan 2015
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Also die selbstverfasste Steuererklärung wäre mir an Deiner Stelle zweitrangig. Wir zahlen unserer Steuerberaterin 500 Dollar/Ehepaar; in Anbetracht der auf Euch zukommenden monatlichen Finanzierungsraten eine vernachlässigbare Summe.
 

C3PO

FLI-Starter
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26 Feb 2020
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Wenn Du hier in D die günstigen Zinsen nutzen möchtest, erwartet die Bank eine entsprechende Sicherheit von Dir. Das kann u.a. die (Achtung!) schuldenfreie und nicht belastete Immobilie in D sein.
Ja, genauso war es geplant. Aufgrund der aktuellen Entwicklungen rund um den Corona-Virus werden wir jedoch erst abwarten, wie sich der Tourismus, der Immobilienmarkt und die Wirtschaft insgesamt in den nächsten Monaten entwickeln werden. Schade, denn eigentlich wollten wir das Ganze im Verlauf des Jahres umsetzen. Irgendwann läuft mit Anfang 50 die (Lebens-) Zeit weg.
Wir stehen Dir gerne mit Anna Maria Island und mit NW Bradenton zur Verfügung.
Anna Maria Island wäre natürlich traumhaft, dürfte aber leider oberhalb unseres Budgets sein.
auf welchen Informationen basiert Deine Meinung, dass “Wir überlegen, das Haus zunächst für einige Jahre dauerhaft (annual) zu vermieten, da dann der Profit höher wäre.” ?
Ich hatte zunächst versucht herauszufinden, welche Langfristmiete für ein Haus mit ca. 1800 sqft, Wasserlage, südlich Veterans Pkwy, nördlich Beach Pkwy zu rechnen wäre. Auf Basis mehrerer Auskünfte habe ich mit einer Jahresmiete von 22800 $ (1900 $ pro Monat) und jährlichen Nebenkosten von ca. 15000 $ (6100 $ Prop. Tax, 2050 $ Hausverwaltung, halbe Miete Courtage pro Jahr 950 $, Gebäude Versicherung 1900 $, Flood Insurance 500 $, Schädlingsbekämpfung innen/außen 1000 $, Pool und Gartenpflege 2150 $, Reparaturen 500 $) gerechnet; gesamte Investiton 375000 $ (75000 $ für das Grundstück, 300000 $ für das Haus, inkl. Pool, Seawall und kleinem Boatdock). Das ergibt also grob 7800 $ plus.

Für eine Ferienvermietung habe ich im Schnitt mit 135 $ pro Tag und 30 Wochen Auslastung gerechnet. Das ergibt 28350 $ Einnahme pro Jahr. Die jährlichen Kosten habe ich mit ca. 25000 $ angesetzt (Vermietungsagentur 6500 $ inkl. checkin checkout, 6100 $ Prop. Tax, 2000 $ Hausverwaltung, Gebäude Versicherung 1900 $, Flood Insurance 500 $, Schädlingsbekämpfung innen/außen 1000 $, Pool und Gartenpflege 2150 $, Reparaturen 500 $, Strom 1800 $, Wasser 1200 $, TV/Telefon 1300 $). Das ergibt grob ein Plus von 3350 $.

In beiden Fällen dürfte - wenn ich nicht falsch informiert bin - keine US-Income-Tax anfallen, weil sich nach Berücksichtigung der Abschreibung ein Verlust ergibt.

Also die selbstverfasste Steuererklärung wäre mir an Deiner Stelle zweitrangig. Wir zahlen unserer Steuerberaterin 500 Dollar/Ehepaar; in Anbetracht der auf Euch zukommenden monatlichen Finanzierungsraten eine vernachlässigbare Summe.
Das stimmt natürlich. Da zumindest bei nur einem Haus die Steuererklärung wirklich einfach und schnell gemacht ist, würde ich die 500 $ trotzdem sparen wollen.
 
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