Eigentümer-Stammtisch von Ferienimmobilien in Florida

[daniel1601]

okay, in dieser Gegend scheinen die Preise ja schon ganz ordentlich zu sein. Würdet ihr die jetzige Zeit als eine "gute" Zeit einschätzen, um in ein Ferienhaus zu investieren oder sollte man lieber warten?
Gibt es vielleicht noch Leute, die mir ihre Jahresabrechnung per PN zuschicken würden, damit ich einen genaueren Überblick über Einnahmen und Kosten bekommen könnte?

 

[Style of the Isle]

okay, in dieser Gegend scheinen die Preise ja schon ganz ordentlich zu sein. Würdet ihr die jetzige Zeit als eine "gute" Zeit einschätzen, um in ein Ferienhaus zu investieren oder sollte man lieber warten?
Gibt es vielleicht noch Leute, die mir ihre Jahresabrechnung per PN zuschicken würden, damit ich einen genaueren Überblick über Einnahmen und Kosten bekommen könnte?

Wobei sollte Dir ein Überblick auf unsere Einnahmen / Ausgaben helfen? Letztendlich hängt der Vermieterfolg von verschiedenen Faktoren ab. Nur weil der eine Vermieter sehr erfolgreich ist, muss es nicht zwangsläufig der andere Vermieter auch sein.

Folgender Vorschlag : Du sendest per PN deine Wohnungsauswahl samt einer Vermögens-/Einkommensaufstellung sowie der jetztigen aktuellen monatlichen Lebenshaltungskosten. Dann schauen wir da einmal rüber und geben eine persönliche Einschätzung ab.

 

[Surfside]

Aus meiner Sicht fehlen einige Posten in der Kostenaufstellung, wie zum Beispiel, die Use Tax, Tourist Tax, Wasser, Versicherung, Tv, Internet und Telefon. Da kommen auch noch ein paar tausender im Jahr zusammen, vor allem bei der Versicherung, es sei denn, die ist in dem HOA-Fee enthalten, diesbezglich fehlen mir aber die erforderlichen Informationen, sollte man aber mal prüfen.

 

[CCS_wolf]

Hallo,
in der HOA Fee ist die Insurance fuer das Gebaeude
sowie die Flood Insurance (falls erforderlich) enthalten.
Jeder Eigentuemer ist fuer die Content Insurance
(Hausrat) selber verantwortlich.
Je nach Baujahr des Gebaeudes werden Reserve
(Ruecklagen) gebildet, die mit der HOA Fee erhoben
werden. Bei aelteren Gebaeuden koennen die
Reserve recht hoch sein. Bei Neubauten sind die
Reserve niedrig weil das Gebaeude unter Builder
Warranty ist oder in den ersten Jahren wird gar keine
Reserve gebildet.
Das Annual Financial Budget einer HOA gibt Auskunft
darueber welche Einnahmen, Kosten und Ruecklagen
die HOA gebildet hat.
Wenn keine Ruecklagen vorhanden sind oder die
Ruecklagen fuer eine grosse Reparatur oder
Instandhaltung (z.B. neues Dach, Pool Remodeling)
nicht ausreichen werden die Kosten als Special
Assessment jedem Eigentuener auferlegt.
Zwischen den Jahren 2007 und 2010 sind einige
HOA's in finanzielle Schwierigkeiten geraten weil
Eigentuemer mit Condos in Foreclosure oder
Short Sale die HOA Fee nicht gezahlt haben.
Die Kosten sind aber angefallen und die Ausfaelle
wurden den zahlenden Eigentuemern belastet.
Nicht immer ist der Kaeufer eines Foreclosure
oder Short Sale Condos fuer rueckstaendige
HOA Fees aufgekommen.
Wichtig ist demnach zu pruefen wie die finanzielle
Situation der HOA ist.
Gruss,
Wolfgang

 

[Floridaperle]

Als Nicht-Eigentümer, aber Mieter kann ich nur sagen, dass ich dein oben verlinktes Objekt nicht mieten würde.

Für mich zu weit vom Schuss. Wie kommt man aufs Festland? Wo gehe ich da einkaufen und essen? Strandnähe ist für mich nicht alles, ich möchte alle Annehmlichkeiten um mich herum haben. Zum Strand fahre ich gerne auch mal 15 Minuten.

 

[daniel1601]

eine Kostenaufstellung wäre für mich interessant, um zu sehen wie wahrscheinlich es ist, das man langfristig damit finanziellen Erfolg hat. Für mich ist die Frage, ob sich das Projekt alleine trägt durch günstige Zinsen, guter Dollar Kurs, hohe Auslastung, usw. damit der "normale" Haushaltsplan nicht weiter belastet wird. Vielleicht ist es aber auch sehr naiv. Wenn jetzt viele schreiben, das es im Prinzip nur auf "0" aufgeht, dann würde ich davon eher Abstand nehmen.
Danke für deine Einschätzung als Mieter. Ich denke, das jeder unterschiedliche Vorlieben hat. Für mich ist die Frage, mit welchem Objekt ich eine möglichst hohe, ganzjährige Auslastung habe. Als Vater von 3 Kindern finde ich direkte Strandlage sehr reizvoll, da ich nicht immer alles an der Strand schleppen muss.

 

[Happiness]

Bei einer direkten Strandlage ist wichtig zu bedenken, dass eine Versicherung, falls Sie nicht in der HOA-Fee enthalten ist, sehr hoch sein wird, da ein Haus am Strand von Versicherungsgesellschaften als "gefährdeter" eingeschätzt wird.

 

[Style of the Isle]

Willst Du finanzieren oder bar zahlen?

 

[daniel1601]

finanzieren

 

[Style of the Isle]

Aus meiner Sicht fehlen einige Posten in der Kostenaufstellung, wie zum Beispiel, die Use Tax, Tourist Tax, Wasser, Versicherung, Tv, Internet und Telefon. Da kommen auch noch ein paar tausender im Jahr zusammen, vor allem bei der Versicherung, es sei denn, die ist in dem HOA-Fee enthalten, diesbezglich fehlen mir aber die erforderlichen Informationen, sollte man aber mal prüfen.

Diese genannten Kosten sind nicht zu unterschätzen. Auch wenn Dir Jemand schreibt, Mieteinnahme -steuerfrei.. da passt was nicht pro Monat musst Du die Sales und Use Tax zahlen ( evtl würde es in Deinem Beispiel schon abgezogen), Telefon/ Tv/Internet kostet pro Monat je nach Anbieter und Bedarf 100-150$. Die Renovierungskosten finde ich zu knapp bemessen mit 2.000$: eine Waschmaschine kostet locker mal ab 700$. Wird zwar nicht immer benötigt, aber so schmälert sich das Budget. Zzgl Kosten für die Fianzierung.

Ich will Dir den Kauf einer Wohnung nicht madig machen. Du solltest nur die Kosten korrekt rechnen, Dich bei einem Markler informieren der Dir wirklich alle Kosten gut aufschlüsseln kann

 

[daniel1601]

die betreffende Person hat eine Wohnung in einer riesigen Anlage in Panama City Beach. Vielleicht fallen dort dann weniger Renovierungskosten an

 

[Chiara]

Also wir haben unser Haus schon seit 17 Jahren und mit einer sehr erfolgreichen Vermietung.
Unser Fokus lag aber nie bei Rendite, wir wollten nur einige Male im Jahr in FL in unserem Haus sein.
Uns reichte eine gute Auslastung, aber wir mussten immer in jedem Jahr draufzahlen.
Es gab mal eine Zeit wo die Property Tax bei fast $ 10000 lag, aber der Kunde nicht mehr Miete zahlen wollte für das Haus, da war Minus an der Tagesordung, zum Glück hat sich das wieder gelegt mit der Finanzkrise, aber es könnte wieder soweit kommen.
Ich geb auch noch zu bedenken, das gerade in D sehr viele Gäste vorgeben was sie bezahlen wollen an Miete, das ist nicht ungewöhnlich, bist Du zu teuer wird das andere billige Haus genommen.
Leider sehr verbreitet.......und nicht angenehm, denn die Kosten werden nicht weniger.
Alles in allem ist es schön und eine gute Erfahrung, aber nicht zu unterschätzen.
Wenn man es finanzieren muss, kann ich mir nicht vorstellen das sich das rechnet.
Und zu bedenken wäre auch noch der finanzielle Aufwand wenn man mit 5 Personen rüber fliegt.....all die Kosten die das verursacht sind auch nicht von Pappe.
Einmal im Jahr reicht da nicht, ums Haus muss man sich auch kümmern, gerade wenn man vermietet.
Wenn die Mindestvermietung bei 30 Tagen liegt....sehr schwer

 

[daniel1601]

Danke für deine Einschätzung Chiara. Von dem hohen Aufwand haben schon mehrere berichtet, deswegen wäre unsere favorisierte Lösung eine Wohnung in einem Condo oder ähnlichem, wo (hoffentlich) sehr viel weniger Arbeit anfallen würde

 

[Chiara]

nicht täuschen lassen, ein Condo zu haben bedeutet nicht weniger Arbeit zu haben.
Wenn man vermietet lässt sich Arbeit nicht vermeiden, das hängt auch von der HV und dem Cleaningservice ab den man hat.
Ein Condo ist ja auch meistens in einer Community, da ergeben sich dann mehr Kosten und auch die Vermietung kann sich schwieriger gestalten.
Häuser lassen sich denke ich besser vermieten.

Bei allem was man sich so ausmahlt in Gedanken, immer an das Ende denken und sich nichts vormachen und zur Arbeit und den Schwierigkeiten stehen die man hat.
Ich habe sehr viel Arbeit mit Vermietung und Instandhalten und .....
Ich freue mich aber riesig über all meine sehr guten Bewertungen und weiss dann hat sich das gelohnt.

Am Ende eins........es macht Spass und Freude, aber man darf sich nicht vor der Arbeit scheuen und Urlaub ist der Aufenthalt nicht, ich sage immer wir wohnen für einige Zeit da und machen Urlaub woanders ,wer das nicht will und will es einfach haben und Geld kassieren, der ist an der falschen Stelle.

 

[Saarbotakt]

Wenn es eine Kapitalanlage werden soll, wieso dann nicht in Deutschland eine Immobilie erwerben? Es wurde ja bereits erwähnt: Im Einkauf liegt der Gewinn. In Florida und auch hier.

Wir hatten auch schon den Gedanken einer Immobilie in Florida im Kopf gehabt. Mir wäre jedoch das Risiko zu hoch. Sowohl das finanzielle Risiko, als auch das Risiko des Unbekannten. Dann lieber hier Immobilien erwerben und vermieten.

Nicht unterschätzen sollte man auch die notwendigen Renovierungsarbeiten. Chiara hat es ja bereits geschrieben und auch vom Kontakt unserer bisherigen Vermieter in Florida habe ich dann auch mal mitbekommen: "Wir sind gerade im Haus und sanieren das Schlafzimmer." oder "Die Fassade haben wir 2014 selbst neu gestrichen."
Wenn man als Arbeitnehmer dann nur eine begrenzte Anzahl an Urlaubstagen hat (oder als Selbstständiger sich auch nicht mehr Urlaub erlauben kann), ist man ein Großteil des Urlaubs mit sanieren beschäöftigt.
Natürlich kann man auch hierfür wiederum Firmen beauftragen. Das schmälert allerdings wieder den Gewinn und man muss auch jemand haben, der die Arbeiten kontrolliert und abnimmt.

Ich ziehe vor jedem meinen Hut, der eine Immobilie in Florida erwirbt. Ich persönlich würde es jedoch niemals ohne entsprechendes Polster angehen und eine Immobilie dort nicht als Renditeobjekt ansehen.

 

[daniel1601]

Wir haben auch schon daran dies in Deutschland zu tun. Für uns war eine Überlegung es in eine Region zu tun, wo man am ehesten eine ganzjährige Saison hat. Wir wohnen in der Nähe von Winterberg und hier ist man schon sehr von der Wetterentwicklung abhängig.
Auf Florida kamen wir durch die liebe zu den USA und gerade Florida, den verhältnismäßig günstigen Preisen, gekoppelt mit einer eventuellen Dollar Entwicklung mit gleichzeitig günstigen Zinsen in Deutschland

 

[Saarbotakt]

Wir haben auch schon daran dies in Deutschland zu tun. Für uns war eine Überlegung es in eine Region zu tun, wo man am ehesten eine ganzjährige Saison hat. Wir wohnen in der Nähe von Winterberg und hier ist man schon sehr von der Wetterentwicklung abhängig.

Wieso wollt ihr denn umbedingt eine Ferienimmobilie vermieten? Eine Wohnung mit ganz regulären Mietern tut es doch auch und bedeutet (bei guter Auswahl der Mieter) viel weniger Arbeit.

 

[Style of the Isle]

Hallo Daniel,
zur Finanzierung solltest Du im Vorfeld unbedingt Kontakt mit Deiner Bank aufnehmen. In den letzten Jahren waren Banken und Sparkassen für eine Auslandsimmobilie in der EU zu haben, sobald Du aber das Thema USA ansprichst, wird aus der möglichen Zusage schnell eine Ablehnung. Wie verhält es sich diesbezüglich bei Dir? Hast Du schon einmal im Vorfeld mit Bank/Sparkasse gesprochen?

 

[Gast27]

"Die Rental Mgmt Company verwaltet gegen eine 20 Prozentige Gewinnbeteiligung im Prinzip alles, so das er eigentlich nicht viel damit zu tun hat."
Die Rechnung/Aufstellung verstehe ich nicht ganz. Wenn kein Gewinn gemacht wird, arbeitet die Mgmt Company umsonst? Hier wurden Dir schon viele und sehr gute Hinweise, Tips gegeben. Letztendlich ist es deine/eure Entscheidung den richtigen Weg zu gehen. Mich persoenlich wuerde das Alter des genannten Objectes zurueckschrecken. Ein Beispiel wurde genannt, dass die Property Tax auch schon viel hoeher war. Nach der grossen Blase um 2008 ging sie allgemein runter. Zur Zeit aber wieder steigend zumindest im Sarasota/Manatee Raum. Was der $ in Zukunft macht, weiss auch keiner und auch Experten irrten sich schon. Viel Glueck bei eurer Entscheidung.

 

[daniel1601]

Meine Einschätzung war, das es auch viel weniger Gewinn mit sich bringt.